En la Argentina nos manejamos en una realidad unidimensional en materia hipotecaria. Solo compra un inmueble quien tiene todo el dinero necesario para hacerlo.
En cambio, países que han logrado desarrollar sus sistemas crediticios, viven en una realidad tridimensional. Esto significa que detrás de la nueva casa, del flamante auto y hasta del colegio de los chicos, existe otra realidad virtual conformada por un extendido sistema crediticio. Este sistema permite que una gran franja de la población pueda mejorar su nivel de vida adelantando un consumo futuro sin tener que esperar 30 años hasta poder juntar todo el dinero necesario.
Sin embargo, para que eso resulte posible el sistema crediticio debe construirse sobre bases sólidas y sustentables que le permitan generar volumen a lo largo del tiempo y buscar su financiamiento en el mercado de capitales a través de la securitización de sus carteras.
En un contexto inflacionario se ha comenzado a utilizar una Unidad de Valor para mantener actualizados los créditos (El UVA se indexa por el índice CER que refleja la variación diaria del IPC publicado por el INDEC). Se han seguido las experiencias de otros países como Chile (Unidad de Fomento), México (Unidad de Inversión), Colombia (Unidad de Valor Real) y Uruguay (Unidad Indexada). Debe entenderse que en todos los casos se pensó en una paulatina disminución de la inflación para que pueda funcionar.
En estas experiencias se traslada el componente inflacionario de la tasa de interés al capital de los créditos a fin de que el cálculo de amortización arroje niveles de cuotas más accesibles.
El sistema de amortización
Ahora bien, todo esto se relaciona también con el sistema de amortización elegido, el llamado sistema francés, que a mi entender profundiza el problema de correlación entre inflación y salarios y por eso el ratio DTI (Debt to Income Ratio).
Este sistema desdobla la amortización de capital e intereses en dos perfiles contrapuestos. Mientras los intereses explican el componente mayoritario de las cuotas iniciales y van lentamente disminuyendo con el tiempo, la amortización de capital comienza muy baja y va aumentando poco a poco.
Se argumenta que se obtiene así una cuota fija y accesible. Esto no es así, ya que con la utilización de una Unidad de Valor, lo que se mantienen fijas son las cantidades de UVA de la cuota y no su valor. Por otro lado, la permanente indexación del capital conspira con mantener la cuota en valores adecuados.
Sin embargo, este sistema beneficia al acreedor. En efecto, los deudores abonan intereses en forma adelantada por períodos no transcurridos y calculados sobre una base de capital que se indexa permanentemente por la Unidad de Valor (lo que es correcto), pero que no disminuye, es decir no se amortiza. Es por eso que las cuotas continúan creciendo. Es recién cuando las curvas inversas de capital a intereses se cruzan (varios años luego de iniciada la amortización), cuando la exposición comienza a balancearse.
Estos problemas sin embargo no son generados por los acreedores, sino por la inflación, que desde la introducción de los créditos UVA, lleva acumulado un incremente del 164,84%. (2016-2019). Esto significa que luego de todos los esfuerzos realizados, el deudor hipotecario va a encontrar que aún debe cerca del 100% del capital a valores actualizados. ¿Y las cuotas abonadas? La respuesta será en francés: fueron a pagar intereses.
La utilización de otro sistema de amortización, que permita repagar en forma más acelerada el capital sobre los intereses podría ayudar en este contexto. Asimismo, permitiría abaratar el costo de cualquier cobertura que se utilice para mitigar el descalce entre inflación y salarios y evitar que al final … el francés se coma las UVAS
Cobertura de DTI ratio
Ahora bien, todo este sistema se ve resentido si el eslabón inicial comienza a fallar. Es decir, si el deudor hipotecario tiene problemas para pagar su cuota.
La actual normativa incluye una cláusula gatillo que permite extender hasta un 25% el plazo de amortización a fin de disminuir el monto de las cuotas. Esto ocurre cuando la diferencia en el incremento entre la inflación y los sueldos supera un 10%. Este sistema no nos parece suficiente ni eficiente.
Se puede utilizar sólo una vez y no genera un alivio sustentable. En cuanto a la securitización que financia el sistema, genera incertidumbre sobre el plazo final y montos de repago del subyacente que se replica en los títulos.
Entre las alternativas utilizadas podemos ver el caso de México, donde se utilizó un sistema de swaps con la participación de un organismo estatal (Sociedad Hipotecaria Federal) que se hacía cargo de la obligación indexada por inflación a cambio de recibir y mantener la obligación del deudor hipotecario indexada por salarios.
No desconozco que diversas entidades estatales han impulsado, financiado y garantizado el mercado hipotecario y de securitización en muchos países. Se podría pensar en eso como un complemento (un fondo inicial rentado que complemente el seguro, o la adquisición de los certificados de participación de una emisión), mientras se concentra en su rol de autoridad de aplicación y control que resguarde el funcionamiento del sistema.
Las soluciones pueden buscarse con los actores del mismo sistema. No contamos con un mercado de derivados desarrollado que pueda hacerse cargo de esta cobertura en forma privada. En cambio, me inclino a pensar que las compañías de seguros pueden actuar de manera efectiva y eficiente como ya lo vienen haciendo en el mercado hipotecario y en la securitización.
Cuando se analiza la evolución de la Inflación (INDEC) contra el Índice de Variación Salarial durante los últimos 18 años, vemos que, salvo los períodos de saltos devaluatorios (2002-2003 y 2018 y en menor medida en 2014 y 2016), generalmente estas variables se mantuvieron alineadas. Esto significa que esta asistencia sólo sería necesaria en ciertos períodos cortos, mientras las primas se abonan durante todo el largo plazo de vida de un crédito hipotecario.
Asimismo, con el transcurso del tiempo el riesgo de exposición ante este descalce disminuiría ante la amortización del capital del subyacente. También serían posibles esquemas donde el deudor hipotecario se hiciera cargo de las dispersiones iniciales entre inflación y salarios hasta un determinado porcentaje. Esto permitiría ofrecer niveles de prima que no recarguen la cuota en demasía.
Por otro lado, los seguros estarían previstos en los términos del crédito hipotecario y se transferirían junto con este contrato al momento de la securitización de las carteras, en beneficio de los inversores de los títulos a ser emitidos. El perfil (monto y plazo) de los flujos futuros no se vería afectado. Finalmente, las calificaciones crediticias de las Compañías de Seguro no afectarían la securitización
Muchos consideran que aún en épocas de crisis el valor en dólares de las propiedades y el tipo de cambio siempre le van a ganar la carrera a la inflación y los deudores van a estar mejor. Sin embargo, resulta necesario incorporar coberturas de mitigación. De otra forma nos puede ocurrir como cuando vemos un perro que se persigue la cola y da vueltas sobre sí mismo. En función de cómo se mire, parecerá que la cabeza pasa primero. Sin embargo, si miramos de otra forma, es la cola lo que avanza primero que la cabeza.
(*) Profesor de la UCEMA
